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No es una exageración decir que lo que se conoce como “el problema de la vivienda” en las sociedades occidentales, constituye la historia de un desencuentro permanente. A pesar de que el derecho a una vivienda digna está incluso recogido en la Declaración Universal de los Derechos del Hombre, lo cierto es que la mayor parte de los autores que han analizado con un cierto detenimiento este problema coinciden en afirmar que, así como la sociedad moderna capitalista ha sido capaz de regular a través del mercado el intercambio de bienes de forma razonable, no ha sucedido lo mismo en el caso de la vivienda. El Estado Español, al igual que otros países europeos, ha ido dotándose de toda una serie de medidas encaminadas a solventar el problema de la vivienda que, un somero repaso a las mismas, muestra perfectamente cómo desde principios de siglo el problema de la vivienda constituye uno de los quebraderos de cabeza más importantes a los que han tenido que hacer frente las distintas administraciones. ¡Qué lejos están la Ley de Casas Baratas, la Ley de Viviendas Bonificables o los archiconocidos Planes de Urgencia Social!, al albur de los cuales han ido construyéndose las periferias urbanas que “adornan” nuestras ciudades, esas realidades a las que algunos se ha atrevido a llamar con el pomposo nombre “Urbanismo de Periferia”. Estas leyes no son sino el botón de muestra de un problema, la “accesibilidad a la vivienda”, que ha jalonado la historia de nuestro urbanismo a lo largo del siglo XX y XXI.

Si el problema de la vivienda afecta a todas las sociedades en general, en el País Vasco adquiere un tinte dramático debido precisamente a la escasez de suelo. En el reciente informe de la Sociedad de Tasación se mostraba cómo la Comunidad Autónoma del País Vasco era la única en la que las tres capitales estaban entre los cinco primeros puestos de vivienda más cara del Estado Español.
En el caso de Gipuzkoa, y más concretamente Donostia - San Sebastián, tiene el dudoso privilegio de ser la segunda ciudad más cara del Estado Español después de Barcelona. ¿Qué se deriva de esto? Entre otras cosas, la necesidad de fomentar políticas decididas de intervención que amortigüen los desequilibrios del mercado inmobiliario.

El análisis de la problemática de la vivienda juvenil en Gipuzkoa nos enfrenta ante un problema que no es específicamente juvenil, sino de vulnerabilidad social, pero que, por su naturaleza, tiene en los jóvenes a uno de los sectores donde este problema se expresa con mayor gravedad. Tal y como se intentará mostrar a lo largo del trabajo, el acceso a la vivienda sigue siendo una de las principales problemáticas que más directamente afecta a los ciudadanos vascos, y de forma especial a los jóvenes, colectivo en el que esta problemática se presenta claramente asociada a las dificultades que encuentran a la hora de acceder al mercado de trabajo, a la precariedad del mismo y a los bajos salarios, mostrando la estrecha relación existente entre vivienda, empleo y las posibilidades de emancipación que ambas posibilitan.

Abordar el problema de la accesibilidad de los jóvenes guipuzcoanos a la vivienda requiere analizar tanto sus necesidades específicas y sus recursos, como la oferta de vivienda existente, para poder desarrollar políticas sociales que contribuyan a posibilitar el ejercicio efectivo de este derecho.El diagnóstico de la situación actual de los jóvenes guipuzcoanos que se presenta en este trabajo, analiza paso a paso este problema siguiendo el itinerario o la secuencia de los propios acontecimientos vitales del mundo juvenil, para ver en qué medida van pergeñando un escenario en el que se suscita, y de qué forma, la necesidad de vivienda y consecuentemente, para captar en su justa dimensión cuáles son las alternativas más factibles que se les presentan teniendo en cuenta las condiciones específicas del mercado. No podemos olvidar que las necesidades humanas acontecen siempre en un espacio y en un tiempo concreto, y que sus contenidos tienen que ver directamente con los proyectos de vida que en cada ciclo vital se van definiendo a la luz de las expectativas personales y sociales exigibles en función no sólo de las necesidades, entendidas éstas como carencia o “falta de”, sino como aspiraciones relativas en un mundo en el que las trayectorias personales en algunos casos vienen si no impuestas, sí marcadas por los de alrededor, en relación a nuestra autoconcepción y de su ubicación en un mundo en el que la movilidad y el cambio constituyen rasgos estructurales cada vez más acusados. Tal y como expresa Duncan Timms en relación al problema de la movilidad residencial de la población: “La gente quiere residir próxima a aquellos grupos de referencia a los cuales intenta imitar, y por el contrario, trata de alejarse físicamente de aquellos grupos de referencia con los cuales quiere distanciarse socialmente”. En qué medida esta hipótesis es cierta en el caso de Gipuzkoa, no lo sabemos, pero lo que sí estamos seguros es que sólo partiendo de las expectativas de mejora generadas en ciertos sectores de la población guipuzcoano es posible entender el enorme “boom” inmobiliario al que estamos asistiendo en estos momentos y que queda reflejado en la impresionante subida de precios.
ESTRUCTURA DEL INFORME Y METODOLOGÍA


El trabajo que se presenta a continuación está estructurado en cuatro partes. En la primera, al hilo de la reflexión que acabamos de presentar, no podíamos comenzar el diagnóstico que nos ocupa sin adentrarnos en los distintos aspectos que configuran el escenario de los jóvenes guipuzcoanos, a fin de comprender cuáles son los factores que están determinando sus proyectos de vida en el momento actual y, en qué medida, el problema de la vivienda es condición sine qua non para su proceso de emancipación. A continuación, se analizan las transformaciones demográficas que ha experimentado Gipuzkoa. A partir de las proyecciones de población juvenil para los próximos quinquenios se hace una estimación sobre la necesidad de vivienda, en aras a situar la dimensión presente y futura del problema.

Dedicamos la tercera parte del estudio al análisis de la demanda, preguntándonos quiénes son los jóvenes necesitados de vivienda, qué desean, y cuáles son sus posibilidades y recursos, sin olvidar que dentro de este segmento de población existen diferencias significativas. En este sentido, se ofrece un perfil del demandante que, a modo de patrón «típico ideal», resulta de gran interés para conocer los rasgos definitorios de los jóvenes guipuzcoanos necesitados de vivienda. Pero, el análisis de la demanda exige igualmente conocer el tipo de vivienda al que aspiran los jóvenes necesitados y, hasta qué punto, sus expectativas se adecúan a la oferta del mercado inmobiliario. Por esta razón, se completa esta investigación presentando lo que podríamos denominar «el perfil del producto», en el que destacamos los aspectos más sobresalientes que configuran la tipología de la vivienda demandada: superficie, régimen de tenencia, localización geográfica, etc...

En la cuarta parte del informe nos ocupamos de la oferta de vivienda, abordando tanto las características estructurales del parque residencial guipuzcoano, como la evolución de los precios durante los últimos años, a efectos de descubrir las oportunidades y amenazas que ofrece el mercado inmobiliario para los jóvenes.

Y para terminar, presentamos una síntesis diagnóstica que recoge los aspectos centrales del análisis llevado a cabo y una propuesta sobre las principales alternativas de futuro que, recogiendo las opiniones de los distintos expertos consultados, desde nuestro punto de vista resultan idóneas y factibles, con vistas a resolver los problemas de accesibilidad a la vivienda.

Sin ánimo de ser exhaustivos y, a efectos ilustrativos, se acompaña un anexo en el que se detalla un compendio del conjunto de ayudas y regulaciones que afectan a la accesibilidad de la vivienda pública, dada la diversidad y dispersión legislativa existente.

Esperamos que de la investigación llevada a cabo se puedan extraer diferentes conclusiones que contribuyan al desarrollo de políticas públicas de vivienda acordes a las necesidades actuales.

METODOLOGÍA UTILIZADA
Para la elaboración del informe se ha utilizado la metodología que a continuación se detalla.
1. Análisis de las siguientes fuentes estadísticas:
• DIPUTACIÓN FORAL DE GIPUZKOA, Informe sobre la Juventud en Gipuzkoa
1996. Donostia, 1997.
SIADECO, Estudio sobre la juventud guipuzcoana 2000. Diputación Foral de
Gipuzkoa. Donostia, 2001.
• GOBIERNO VASCO, Necesidad y Demanda de Vivienda en la C.A.P.V. Encuesta de
coyuntura, informe de resultados. Vitoria-Gasteiz, 2000.
• GOBIERNO VASCO, Juventud Vasca 2000. Vitoria-Gasteiz, 2001.
• BBVA, Situación Inmobiliaria. Octubre 2001.
• EUSTAT, Oferta Inmobiliaria 2º Trimestre, Vitoria-Gasteiz 2001.
• EUSTAT, Oferta Inmobiliaria. 3º Trimestre Vitoria-Gasteiz 2001.
• EUSTAT, Proyecciones de Población 2010. Vitoria-Gasteiz, 2002.

2. Información directa recogida a través de entrevistas en profundidad a
expertos clave:
• Iñigo Maguregi. Director de Vivienda y Arquitectura del Gobierno Vasco.
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales.
• Jorge Letamendia. Concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Donostia -
San Sebastián.
• Representantes del Consejo de Juventud de Euskadi.
• Pedro Arcelus. Kutxa. Donostia.
• Iñigo Garaialde. Asesor Inmobiliario. Gipuzkoa.