EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO HA EXPERIMENTADO EN LOS DOS ÚTIMOS AÑOS UN ALZA SUPERIOR AL 45%



PARA MÁS DEL 80% DE LA POBLACIÓN JUVENIL RESULTA IMPOSIBLE ACUDIR AL MERCADO DE LA VIVIENDA LIBRE



LA IRRUPCIÓN DE LAS COHORTES COMPRENDIDAS ENTRE LOS 20-30 AÑOS PRESIONAN SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO



A PARTIR DEL 2010 SE PRODUCIRÁ UNA CONTRACCIÓN DE LA VIVIENDA JUVENIL

No cabe duda de que la importancia que está adquiriendo el problema de la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda es debido al comportamiento del mercado inmobiliario, que ha experimentado en los dos últimos años un alza superior al 45%, y que hace prácticamente imposible acudir al mercado de vivienda libre a más del 80% de la población juvenil.

Sin embargo, no se puede olvidar que el comportamiento del mercado es la punta del iceberg que oculta procesos que explican las peculiaridades del mercado inmobiliario local y las necesidades de vivienda.

Básicamente cabría señalar dos aspectos importantes: a) la ausencia de suelo urbanizable, no podemos olvidar que el grado de consolidación urbanística en la mayoría de los municipios de Gipuzkoa representa alrededor del 90% del suelo apto para construcción, y b) la irrupción de las cohortes demográficas comprendidas entre los 20 y 30 años que presionan sobre el mercado inmobiliario, generando un incremento de los precios, al margen de las coyunturas concretas.

En la actualidad, el mercado inmobiliario está sufriendo los embates del “baby-boom”, tal y como aparece reflejado en las pirámides de población de 2001 y 2006. A partir del año 2010, el peso de las cohortes comprendidas entre los 20-35 años, va decreciendo paulatinamente en consonancia con la recesión demográfica habida desde 1975 en adelante. A este fenómeno lo hemos denominado «contracción de la demanda juvenil» que es previsible que se manifieste con bastante rotundidad a partir de la fecha anteriormente mencionada.
 TABLA 9. PROYECCIÓN DE LA POBLACIÓN JOVEN POR GRUPOS DE EDAD, 2001-2010 (MILES)
 AÑOS  2001  2002  2003  2004  2005  TOTAL  2006  2007  2008  2009  2010  TOTAL
 20  8,27  7,78  7,11  6,71  6,50  36,37  6,28  5,84  5,72  5,66  5,49  28,99
 21  8,62  8,29  7,81  7,15  6,75  38,62  6,55  6,33  5,90  5,78  5,72  30,28
 22  9,32  8,64  8,32  7,84  7,19  41,31  6,81  6,61  6,40  5,97  5,85  31,64
 23  10,10  9,33  8,66  8,35  7,87  44,31  7,24  6,86  6,67  6,46  6,04  33,27
 24  10,87  10,09  9,33  8,68  8,37  47,34  7,91  7,29  6,92  6,73  6,51  35,36
   47,18  44,13  41,23  38,73  36,68  207,95  34,79  32,93  31,61  30,60  29,61  159,54
 25  11,37  10,85  10,08  9,33  8,69  50,32  8,39  7,94  7,33  6,96  6,78  37,40
 26  11,38  11,33  10,81  10,06  9,32  52,90  8,70  8,40  7,96  7,36  7,00  39,42
 27  11,49  11,33  11,28  10,77  10,03  54,90  9,31  8,70  8,41  7,98  7,39  41,79
 28  11,37  11,44  11,28  11,23  10,73  56,05  10,01  9,30  8,70  8,42  7,99  44,42
 29  11,30  11,31  11,38  11,23  11,18  56,40  10,69  9,98  9,29  8,69  8,42  47,07
   56,91  56,26  54,83  52,62  49,95  270,57  47,10  44,32  41,69  39,41  37,58  210,1
 30  11,03  11,24  11,26  11,33  11,17  56,03  11,14  10,65  9,96  9,27  8,69  49,71
 31  10,84  10,98  11,19  11,20  11,27  55,48  11,13  11,09  10,61  9,93  9,25  52,01
 32  10,71  10,79  10,94  11,14  11,15  54,73  11,23  11,08  11,04  10,57  9,90  53,82
 33  10,62  10,66  10,74  10,89  11,09  54,00  11,10  11,17  11,03  10,99  10,53  54,82
 34  10,73  10,58  10,62  10,89  10,84  53,66  11,04  11,05  11,12  10,98  10,94  55,13
   53,93  54,25  54,75  55,45  55,52  273,90  55,64  55,04  53,76  51,74  49,31  265,49
 35  10,88  10,68  10,53  10,57  10,64  53,30  10,79  10,98  10,99  11,07  10,93  54,76
 36  10,85  10,83  10,62  10,47  10,51  53,28  10,60  10,74  10,93  10,94  11,01  54,22
 37  11,10  10,80  10,77  10,57  10,43  53,67  10,47  10,55  10,69  10,88  10,89  53,48
 38  10,65  11,05  10,75  10,72  10,52  53,69  10,38  10,42  10,50  10,64  10,83  52,77
 39  10,30  10,60  11,00  10,70  10,67  42,67  10,48  10,34  10,38  10,45  10,59  52,24
   53,78  43,36  53,67  53,03  52,77  256,61  52,72  53,03  53,49  53,98  54,25  267,47
FUENTE: EUSTAT.PROYECCIONES DE POBLACIÓN 2010. VITORIA-GAZTEIZ,2002


LAS PIRÁMIDES DE POBLACIÓN DEMUESTRAN UN ESTRECHAMIENTO PROGRESIVO EN SU BASE


No es extraño que las pirámides de población tanto de 2006 como de 2010 muestren un estrechamiento paulatino en las cohortes de edad más jóvenes, que corre paralelo con el creciente peso de las cohortes comprendidas entre los 30 y 50 años aproximadamente.
Estos comentarios adquieren plena significación en la tabla 9 y gráficos anteriores. La evolución demográfica indica claramente que en los dos próximos quinquenios, 2005 y 2010, entramos en una coyuntura demográficamente recesiva.

ESTIMACIÓN DE LA NECESIDAD DE VIVIENDA JUVENIL
A efectos de cuantificar la demanda futura de vivienda en Gipuzkoa se presenta a continuación la estimación que se ha realizado a partir de las proyecciones de población juvenil guipuzcoana para los próximos quinquenios. La evolución que se presenta en la tabla siguiente (Tabla 11), muestra cómo la necesidad de vivienda va descendiendo gradualmente, llegando a alcanzar una reducción de un 20% aproximadamente para el período 2006-2010. Por otra parte, la evolución prevista de la demanda de vivienda de los jóvenes comprendidos entre los 20-35 años arroja las siguientes cifras:

 TABLA 10. ESTIMACIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA PARA JÓVENES EN GIPUZKOA
ESTRATOS
DE EDAD
POBLACIÓN
(*)
COEFICIENTE DE NO
EMANCIPACIÓN
(**)
EMANCIPADOS
DEMANDA
INDIVIDUAL
PAREJA
TOTAL
2001-2005
 20-24   36.680   0,8012   7.292   729   3.281   4.011
 25-29   49.950   0,4999   15.050   1.505   6.772   8.277
 30-34   55.552   0,1913   17.143   1.714   7.715   9.429
 35-39   52.770     10.095   1.009   4.543   5.552
 TOTAL QUINQUENIO   49.580   49.580   22.311   27.269
2006-2010
 20-24  29.610  0,8012  5.886  589  2.649  3.238
 25-29  37.580  0,4999  11.323  1.132  5.095  6.228
 30-34  49.310  0,1913  15.217  1.522  6.848  8.369
 35-39  54.250    10.378  1.038  4.670  5.708
 TOTAL QUINQUENIO  42.804  4.280  19.262  23.542
(*) EUSTAT, PROYECCIONES DE POBLACIÓN 2010. VITORIA-GASTEIZ, 2002.

(**) ESTIMACIÓN IKEI. ANÁLISIS DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA PARA JÓVENES DE DONOSTIA. AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN.FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.

LAS PIRÁMIDES DE POBLACIÓN DEMUESTRAN UN ESTRECHAMIENTO PROGRESIVO EN SU BASE
 TABLA 11. EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA PREVISTA DE VIVIENDA PARA  LOS JÓVENES DE GIPUZKOA
 PERIODO
 Nº DE VIVIENDAS NECESITADAS
 DEMANDA
MEDIA ANUAL
 2001-2005
 21.717
 4.300
 2006-2010
 17.835
 3.567
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
 
A la vista de los datos puede afirmarse que actualmente estamos atravesando el periodo más crítico de necesidad de vivienda juvenil, realidad que sin duda sitúa a los poderes públicos ante la necesidad de tomar medidas urgentes para paliar la demanda existente.

Así, por ejemplo, los datos de Etxebide (ver tabla 12) muestran cómo cerca del 80% de los demandantes son menores de 35 años, lo que nos da una idea aproximada de cómo el problema de la accesibilidad a la vivienda afecta especialmente a los jóvenes, que deben recurrir a Etxebide ante la falta de alternativas en el mercado libre. El número de demandas, 6.880, habidas durante 2001 está en consonancia con las estimaciones realiza-das en este informe.
 TABLA 12. ETXEBIDE, SOLICITUDES DE DEMANDA DE VIVIENDA, 2001
 COMARCAS DE
 EMPADRONAMIENTO
 HASTA 25
AÑOS
 ENTRE
26-35
 MÁS DE
36 AÑOS
TOTALES
 %DEMANDA
JUVENIL
 GOIERRI
121
353
128
602
78,7
 DONOSTIA-BETERRI
1.084
3.381
1.189
5.654
79,0
 DEBA-BEHEA(*)
111
302
120
533
77,5
 DEBA-GARAIA
95
337
98
530
81,5
 TOLOSERRIA
117
203
82
402
79,6
 UROLA-KOSTA
257
519
158
934
83,1
 TOTALES
1.785
5.095
1.775
8.655
79,5
Nº DEMANDAS JUVENILES= 6.880
% DE DEMANDAS JUVENILES= 79,5
 FUENTE: ETXEBIDE. GIPUZKOA, 2001