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Las
posibilidades de acceso de los jóvenes al mercado inmobiliario,
al margen de su situación particular, están estrechamente
relacionadas con las oportunidades ofertadas en cada momento. Así,
las dificultades que encuentran los jóvenes están en
función de las características del parque residencial:
tipología, ubicación, y fundamentalmente, del precio.
La evolución que ha experimentado el parque residencial guipuzcoano
durante los tres últimos años no ofrece un panorama
favorable para los jóvenes, tal y como puede observarse en
el gráfico siguiente: |
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La evolución del mercado inmobiliario guipuzcoano es bastante dispar, manifestando una serie de características en consonancia con su idiosincrasia. Los datos muestran en el caso de Gipuzkoa que durante el período 1994/2001 la oferta de viviendas en el mercado ha sufrido sensibles variaciones a pesar de que se observan una serie de rasgos estructurales que merece la pena ser destacados: |
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En primer
lugar, conviene mencionar que, la vivienda libre, tanto en su versión
nueva como usada, constituye el activo principal del parque residencial
guipuzcoano, representando aproximadamente el 80% de la oferta total
existente. Conviene en este sentido, tener en cuenta, tal y como el
Gráfico 3 manifiesta, que la vivienda usada constituye un colchón
auxiliar que en parte, a pesar de la tendencia creciente al encarecimiento,
amortigua la elevación de los precios. De cualquier manera
la vivienda usada constituye un recurso adicional al que la gente
recurre, debido fundamentalmente al activo que representa por su “valor
de localización” en unos casos, y por la “relativa
variedad” de la oferta en otros. No cabe duda que en un contexto
de escasez de suelo como el guipuzcoano, si la oferta disponible pivotara
únicamente sobre la vivienda nueva, los precios alcanzarían
niveles aún más escandalosos. En segundo lugar, durante el período 1994/2001, se observa que a diferencia de lo sucedido en el mercado de vivienda libre en donde la coyuntura económica marca el ritmo de cambio, el segmento de vivienda protegida se ha mantenido constante, debido al esfuerzo inversor realizado por la diversas administraciones. El número de vivienda protegida a la venta apenas sufre variaciones manteniéndose a unos niveles realmente dignos de mención, a pesar de las dificultades derivadas del encarecimiento del suelo y de la relativa inadecuación de los módulos existentes, 180.000 ptas/m² en las capitales, cifra realmente muy alejada de los costes reales. En tercer lugar, se observa que, a pesar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 trató de poner fin al tema secular de las rentas antiguas y, consecuentemente, hacer el mercado de viviendas de alquiler atractivo para ciertos sectores de la población, la importancia de este segmento ha ido reduciéndose paulatinamente hasta tener un valor que podríamos denominar testimonial. Esto ha sido debido, entre otras razones, al abaratamiento de los créditos hipotecarios que ha centrado el interés de los nuevos demandantes, haciendo prácticamente inviable otras opciones alternativas como la del alquiler. En cuarto lugar, el Gráfico 4 muestra cómo 1999 constituye un antes y un después que explica los cambios acaecidos. Las altas tasas de crecimiento económico de la economía vasca, y de la guipuzcoana en particular, van a favorecer la expansión del mercado residencial de vivienda libre. El gráfico muestra cómo la oferta de este segmento aumenta ininterrumpidamente a partir de 1999. Paralelamente, esto coincidirá con un aumento de las expectativas creadas en ciertos sectores de la población que se verán favorecidos por una reducción de los tipos de interés que facilitarán el acceso al crédito hipotecario. |
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Por la ausencia de alternativas inversoras se refugiarán en la vivienda a la espera de condiciones más favorables y, por la no menos importante afluencia del dinero negro que, en vísperas de su conversión a euros utiliza el mercado negro como “refugio”1. No es extraño que a pesar del aumento de la oferta vivienda libre, ésta no sólo no haya repercutido a la baja en los precios de la vivienda sino, por el contrario, haya habido un alza espectacular.2 1. EL DINAMÍSMO DEL MERCADO INMOBILIARIO GUIPUZCOANO: LA ACTIVIDAD CONSTRUCTORA. No cabe duda que el comportamiento del mercado inmobiliario guipuzcoano tiene un nexo muy estrecho con la coyuntura económica. Conviene tener en cuenta además, que, tradicionalmente, la evolución del mercado de la vivienda es de carácter sustitutorio, ya que a medida que aumenta la construcción de vivienda libre disminuye la vivienda protegida y viceversa. Sin embargo, en Gipuzkoa, tal como se aprecia en los gráficos anteriores,se observa que a partir de 1997 el volumen de obra nueva iniciada asciende de forma espectacular pasando de las 3.348 viviendas de 1997 a las 6.002 en 1998. Este aumento espectacular coincide por otra parte con un período de fuerte expansión donde el incremento medio del PIB esdel 4,5% anual. En este mismo período el sector de la construcción alcanzará una altísima tasa de crecimiento, por encima del |
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Según el Servicio de Estudios del BBVA el volumen de transacciones
inmobiliarias producidas por el flujo del “dinero negro” representa aproximadamente un 12% de las operaciones de compraventa de inmuebles. EL PAÍS, 12 de Noviembre de 2001. 2 En el reciente informe publicado por la Sociedad de Tasación, Donostia - San Sebastián ocupaba el segundo puesto en el ranking de precios de viviendas nuevas, con un precio por metro cuadrado de 2.265 euros ( 376.864 Ptas.) a escasa distancia de Barcelona que ocupa el primer lugar, 2.284 euros ( 380.026 Ptas.). EL PAIS, Viernes 4 de enero de 2002. |
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6%,
apoyada en una política ambiciosa de construcción de
vivienda libre. Esto explica el hecho de que en 1998 la cifra de viviendas
nuevas libres iniciadas sea de 6.002. A partir de esta fecha la actividad
va decreciendo interrumpidamente aunque se mantiene en cifras realmente
espectaculares (4.029 en el año 2000), esperándose una
reducción progresiva debida a la ralentización económica
en la que estamos inmersos. Por otra parte, el volumen de vivienda protegida y social iniciada se ha mantenido en cifras realmente importantes, dado el esfuerzo realizado tanto por el Gobierno Vasco como por las distintas administraciones locales. De hecho, tal como se observa en los gráficos anteriores, el relativo declive de la vivienda nueva libre producido entre 1999 y 2000 se ha visto compensado por un aumento de la vivienda protegida que pasa de las 653 viviendas en 1999 a las 1.142 en el año 2000, lo cual supone un aumento del 175%, cifra realmente espectacular. El gráfico relativo a las viviendas terminadas confirma la tendencia anteriormente apuntada con una cadencia aproximada de dos años. Ésta es la razón que explica por qué el año 2000 ostenta la cifra más alta del período. Se trata de la vivienda empezada en 1998. De acuerdo con la tendencia apuntada, es previsible una reducción de la vivienda libre mientras que la vivienda protegida experimentará un cierto crecimiento que corresponde con las viviendas protegidas iniciadas en 2000. 2. LA VIVIENDA PÚBLICA EN GIPUZKOA: ANÁLISIS DE LAS PROMOCIONES EN CURSO. La incesante actividad impulsora de vivienda pública a la que se hace mención en el epígrafe anterior, se plasma en la actualidad en la existencia de 52 promociones en curso que cubren un amplio espectro de actuaciones que pretenden hacer asequiblela vivienda a los sectores más desfavorecidos. |
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Tal como se aprecia en los datos de la tabla anterior, el número de viviendas sujetas a la opción de “reserva para menores de 35 años” es de 171, lo cual representa aproximadamente el 14% de la oferta total. El precio medio es de 8,6 millones y la superficie media es de 72 metros cuadrados. El detalle pormenorizado de las distintas promociones en curso aparece en la tablas que a continuación se recogen: |
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