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A lo largo del informe ha quedado de manifiesto una y otra vez el obstáculo que supone para los jóvenes acceder a una vivienda en el mercado libre. No es una exageración decir que se trata de un artículo de lujo. La apelación al mercado como factor que imposibilita el acceso a la vivienda puede parecer un tanto retórica, sin fundamento, salvo que consideremos el carácter peculiar del mercado guipuzcoano. ¿Por qué el mercado es capaz de proporcionar otra serie de bienes a precios relativamente asequibles, y no sucede lo mismo en el caso de la vivienda? En este sentido, conviene tener en cuenta en primer lugar la incidencia del precio del suelo. Según algunas estimaciones, la incidencia del precio del suelo puede llegar al 45% del precio final de la vivienda, si bien éste es un factor que incide de forma general, adquiere plena significación en la C.A.P.V. y en Gipuzkoa en particular, dada la enorme escasez de suelo existente y, al mismo tiempo, el alto grado de consolidación de la trama urbana. |
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No cabe duda que el proceso de urbanización guipuzcoano sacudido por los fuertes crecimientos y, al mismo tiempo, por la peculiaridades topográficas que ha llevado incluso a tener que aprovechar espacios residuales con fuerte pendiente, supone un hándicap añadido que ha contribuido a agravar aún más el problema de la vivienda. Tal como se observa en la tabla anterior, los precios de la vivienda libre en Gipuzkoa son sensiblemente superiores a los de la C.A.P.V., ya de por sí muy elevados. No podemos dejar de señalar que en vivienda nueva Donostia - San Sebastián es la segunda capital más cara de España, según los datos facilitados por la Sociedad de Tasación. Pero si la evolución de los precios resulta ya de por sí escandalosa, mucho más lo es la tasa de revalorización anual que, a lo largo de 1999 es del 27,8%, y en el año 2000 del 18,5%. Dicho de otra forma, en menos de dos años ha aumentado alrededor del 45%. No es extraño que el mercado inmobiliario se vuelque en estos años de bonanza económica hacia el mercado de vivienda libre en detrimento de la vivienda protegida. Es en este punto donde radica el meollo, la auténtica dificultad a la hora de abordar el problema de la vivienda de los jóvenes y, por extensión, de todos los grupos necesitados. ¿Hasta qué punto un mercado puede operar en condiciones “artificiales”, es decir, al margen de las condiciones reales? Si es así, ¿con qué margen? No podemos olvidar que aunque la ley posibilita la construcción de viviendas protegidas en nuevas urbanizaciones, no cabe duda de que la limitación de los módulos operativos constituye un factor desincentivador para los constructores, al estar operando con costes muy superiores a los precios máximos de ventas admitidos. De alguna forma, este desfase muestra que estamos en un mercado de bienes sustitutivos, donde la expansión de uno se hace a expensas del otro. Esto explica el enorme decalage existente entre las viviendas libres y protegidas habidos durante este período, al pairo de la bonanza económica. |
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Por otra parte, el mercado de viviendas protegidas es mucho más constante, sin altibajos, tal como cabría esperar, dado el grado de intervención en este sector. Las diferencias más notables se aprecian mucho mejor en el gráfico anterior (Gráfico 5) Si tenemos en cuenta que, de acuerdo con los precios de mercado, una “vivienda tipo” de 75 m² cuesta aproximadamente 22 millones de pesetas, esto supone una cuota de amortización aproximada de 100.000 pesetas mensuales. Lo cual, dadas las estimaciones realizadas por los intermediarios financieros, exige tener una media de ingresos mensuales en torno a las 250.000 pesetas por pareja, para hacer frente con garantía a las exigencias del pago. Dada la estructura juvenil de ingresos comentada anteriormente la cifra habla por si misma. Complementariamente a lo anterior, es ilustrativo conocer cómo opera el mercado inmobiliario desde el punto de vista de los precios, comparando las tasas de crecimiento anual de las viviendas tanto protegidas como libres. Comparando la evolución de los precios año a año, obtenemos una imagen un tanto peculiar, en la que destaca la estrecha interrelación existente entre ambos segmentos. A pesar de las diferencias de precio entre la vivienda libre y protegida, los datos muestran una variación relativa muy similar, que se expresa de forma muy ilustrativa en la tabla y en el gráfico que a continuación se exponen. |
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Analizando detenidamente los datos se observa que el comportamiento de los precios en ambos segmentos es prácticamente similar, de tal forma que tanto los períodos de expansión como de contracción afectan a ambos segmentos de vivienda. ¿Qué quiere decir esto? Desde nuestro punto de vista, que el mercado inmobiliario, a pesar de las rigideces impuestas por la intervención política, que amortiguan en parte los efectos derivados de los vaivenes del mercado (obsérvese cómo el mercado de viviendas libres sufre variaciones muchos más acusadas), no puede evitar los efectos inherentes al mismo. Fácilmente se aprecia en el gráfico que las tensiones en términos de aumento de precios y de costes pasan del mercado de vivienda libre a la protegida, actuando como vasos comunicantes. Consecuentemente, no es extraño que en un contexto de interrelación, la actividad constructora tienda a priorizar al segmento de viviendas libres frente al resto. LA VIVIENDA USADA COMO COMPLEMENTO Aunque bajo el concepto de vivienda usada se esconde una pléyade de tipologías y situaciones diversas, es evidente que existe un oferta adicional difícilmente cuantificable que, de forma más o menos laxa, identifica vivienda usada como sinónimo de vivienda vacía. Las estadísticas oficiales cifran en torno a un 12% aproximadamente la vivienda no ocupada regularmente, bien por su carácter de temporada o bien porque está vacía. Esto ha llevado a algunos autores a hablar incluso de «despilfarro inmobiliario» cuestionando políticas de construcción que, en algunos casos, se han realizado hipotecando suelos que deberían haber estado orientados a usos más acordes con un criterio de sostenibilidad. Lo cierto es que la vivienda usada constituye un “colchón” que actúa a modo de sobreoferta añadida, pero que, al mismo tiempo, permite desatascar en determinadas situaciones el problema del acceso a la vivienda. |
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Como muestra de esto que estamos diciendo, recientemente se recogía en algunos diarios locales cómo la vivienda usada de los cascos viejos estaba sirviendo de refugio y de alternativa para jóvenes universitarios vascos, que buscaban estas zonas como áreas de residencia, dado que se ofertaban pisos a precios relativamente asequibles. Obviamente se trata de un botón de muestra que supone una alternativa relativamente restringida, dado que la vivienda usada no puede “escapar” de la dinámica del mercado, pero que muestra cómo en determinadas circunstancias, la vivienda usada atenúa el incremento de los precios al aumentar la oferta existente. Analizando los datos, es evidente a pesar de lo dicho anteriormente, que la vivienda usada es un artículo de vivienda no ya para los jóvenes sino para la población demandante en general. ¿Qué razones existen para que los precios de la vivienda usada supere a la nueva? En nuestra opinión, la localización es el factor que más incidencia tiene en la aceptación/rechazo de una vivienda y,consecuentemente, en la cantidad que una persona está dispuesta a pagar, lo que supone que en un contexto de colmatación y de escasez de suelo, como en Gipuzkoa, las viviendas vacías ubicadas en espacios céntricos, bien localizados (por ejemplo, viviendas de ensanche) pueden llegar a alcanzar unos precios realmente escandalosos. Esto explica por qué la tónica general es que la vivienda usada puede llegar a adquirir precios realmente muy superiores a los de mercado, debido principalmente al efecto añadido que supone estar bien situadas. Todo ello a pesar de que existan oportunidades muy restringidas en zonas céntricas pero, al mismo tiempo, relativamente deterioradas y que en determinadas circunstancias puedan favorecer el acceso a los jóvenes. EL ALQUILER, ¿UNA ALTERNATIVA PARA LOS JÓVENES? Conviene decir que la oferta de vivienda en alquiler, no sólo en Gipuzkoa sino en el Estado español, es prácticamente irrisoria, al menos comparativamente con otros países europeos, por otra parte nada sospechosos desde el punto de vista de su nivel de desarrollo. No obstante, el encarecimiento de los precios está llevando a algunos sectores de la población a plantear el alquiler como una alternativa a la vivienda en propiedad, aspecto éste por otra parte, tan arraigado en nuestra cultura. |
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¿Qué papel queda a la vivienda de alquiler? El de ser un mercado protegido, es decir, sólo recurrirán a él aquellos sectores que, no pudiendo acudir al crédito hipotecario, se vean favorecidos por la existencia de una política de alquileres subvencionados. Sin embargo, debido al coste que supone la operación, u eficacia será bastante limitada y exigirá una buena política de gestión, dado que el monto total de la operación puede resultar inviable, sobre todo, si los objetivos son muy ambiciosos. El programa ALOKABIDE puesto recientemente en marcha por el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián se inserta dentro de esta filosofía. PARA FINALIZAR, UN BREVE COMENTARIO SOBRE LA NECESIDAD DE AJUSTE DEL MERCADO A efectos de ver más convenientemente los desajustes que presenta el mercado inmobiliario guipuzcoano, presentamos la tabla 26 y el gráfico 8, en los que se compara el perfil de la demanda de los jóvenes guipuzcoanos con las características de laoferta actual atendiendo al tamaño. Analizando los datos se observa que mientras existe un exceso de oferta de vivienda media-grande, sucede lo contrario en el caso de la vivienda comprendida entre 61-75 m², que representa el 18,1% de la oferta existente, mientras que la proporción de demandantes asciende al 31,3%. |
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En definitiva,
el problema de la accesibilidad a la vivienda de los jóvenes
guipuzcoanos, nos atreveríamos a decir que no es tanto un problema
de escasez, aunque también se produce en algunos casos, sino
de asimetría, es decir, de desajuste entre la oferta existente
y el perfil de la demanda. Los datos muestran a las claras la necesidad de intervención pública, si no para corregir, sí al menos, para paliar los efectos más nocivos de un mercado incapaz de autoajustarse. |
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