4.1 GIPUZKOAKO ETXEBIZITZEN ANALISIA


GIPUZKOAKO ETXEBIDEEN BILAKAERAK EZ DU ESKAINTZEN OSO PANORAMA ONA GAZTEENTZAT







Gazteek higiezinen merkatuan sartzeko posibilitateak, bakoitzak duen egoera gorabehera, une bakoitzean eskaintzen dituzten aukerei estu-estu loturik daude. Horrela bada, gazteek dituzten zailtasunak, dauden etxebizitzen ezaugarrien menpean daude: tipologiaren, kokalekuaren eta, batez ere, prezioaren menpean. Gipuzkoako etxebizitzek azken hiruurteetan izan duten bilakaerak ez du eskaintzen gazteentzako oso panorama ona, honako grafiko honetan ikus dezakegunez:
1994-2001 ALDIAN SALGAI ETA ALOKATZEKO EGON DIREN ETXEBIZITZEN ESKAINTZAK ALDAKETA NABARIAK IZAN DU


Gipuzkoako higiezinen merkatuak izandako bilakaera oso
ezberdina da batetik bestera, bere-berea duen izaerarekin loturiko zenbait ezaugarri agerian utziz. Datuek erakusten dutenaren arabera, Gipuzkoan, 1994-2001 aldian merkatuan egondako etxebizitzen eskaintzak aldaketa nabariak izan ditu; hala ere, ezaugarri estruktural batzuk daude, azpi-marratzeko modukoak:


ETXEBIZITZA LIBREA ESKAINTZA GUZTIAREN % 80 INGURU DA













1994-2001 ALDIAN ETXEBIZITZA BABESTUAREN SUSTEPENA EZ DA IA ALDATU









ALOKATZEKO ETXEBIZITZEN MERKATUA GUTXITUZ JOAN DA PIXKANAKA-PIXKANAKA, IA BALIO TESTIMONIALA EDUKITZERA HELDU ARTE






EKONOMIAN IZANDAKO ETXEBIZITZA LIBREAREN MERKATUAREN HEDAPENA HERRAZTU DU



Lehendabizi, etxebizitza librea, berria zein erabilia izan, dagoen eskaintza guztiaren % 80 izanik, Gipuzkoako etxebizitzen kopuruaren aktiborik nagusiena dela aipatu behar dugu. Zentzu horretan, 3. grafikoan ikus dezakegunez, erabilitako etxebizitza koltxoi osagarria da, neurri batean, garestitzeko gero eta joera handiagoa gorabehera, prezioen igoera mantsotu egiten duena. Edonola delarik ere, erabilitako etxebizitza jendearentzat baliabide osagarria da eta horretara jotzen badu, batzuetan, “kokaleku-balio” handia duelako da batez ere eta, beste alde batetik, eskaintza oso anitza delako.

Gipuzkoan gertatzen den moduan, lurra urria denean,  eskaintza etxebizitza berrian bakarrik oinarrituz gero, prezioen goerak eta prezioek lortuko lituzketen mailak are eskandalagarriagoak lirateke.

Bigarrenik, 1994-2001 aldian, etxebizitza librearen merka-tuan ekonomiaren koiunturak markatu duela aldaketa-erritmoa ikus dezakegu; babestutako etxebizitzaren segmentuak, ordea, aldatu gabe jarraitu du, administrazioek egindako inbertsio-ahalegina dela medio. Salgai egondako edo dauden babestutako etxebizitzen kopuruak bere hartan jarraitzen du, ia aldaketarik gabe, aipatzeko moduko maila benetan duinetan, lurra garestitzeak ekarri dituen zailtasunak eta dauden moduluak oso egokiak izan ez arren. Izan ere, modulu horiek, m²-ko 180.000 pezetakoak izanik, benetako
kostuetatik oso urrun daude.

Hirugarrenik, Hiri Errentamenduei buruzko 1994ko Legeak
luzez izandako errenta zaharren gaiari amaiera eman nahi
izan bazion ere, eta horrela errentako etxebizitzen merkatua biztanleria-sektore jakin batzuentzat erakargarri bihurtu nahi izanda ere, segmentu horren pisua gutxituz joan da pixkanaka-pixkanaka, ia balio testimoniala edukitzera heldu arte. Hori, besteak beste, hipoteka-maileguak merkatu direlako gertatu da, eskatzaile berrien interesa kreditu horietara bideratu baita eta praktikan etxebizitza errentan hartzeko bezalako aukera alternatiboak, horiek horrela, ez baitira bideragarriak.

Laugarrenik, 4. grafikoak 1999. urtea mugarria izan zela eta urte horren aurreko garaia eta ostekoa bereizi zituela eta horrek gertatutako aldaketak azaltzen dituela argi erakusten du. Euskal Herriko ekonomian izandako hazkunde-tasa handiek, eta Gipuzkoakoan bereziki izandakoek, etxebizitza librearen merkatuaren hedapena erraztu zuten. Grafikoan ikus dezakegu 1999. urtetik aurrera segmentu horretako eskaintza etenik gabe hazi egin dela. Aldi berean, biztanleria-sektore jakin batzuetan sortutako espektatibak areagotu dira hipoteka-maileguetan sartzea erraztu duten interes-tipo merkeagoak direla medio.

Inbertsiorako beste alternatiba batzuk ez egoteagatik diruak etxebizitzan bilatu du babesa beste baldintza batzuen zain eta, beste faktore bat, besteak bezain garrantzitsua, diru beltzarena


MERKATU ITXIA IZATEAK
ERRAZTEN DU HIGIEZINEN
INGURUKO ESPEKULAZIOA





1997TIK AURRERA ARIKUNTZA JARDUERA IZUGARRI BIZKORTU ZEN

izan da, pezetak euro bihurtzeko bezperan merkatu beltza erabili du “aterpe” moduan 1 . Ez da harritzekoa, beraz, etxebizitza librearen eskaintza handitu arren, etxebizitzen prezioek behera egin beharrean, izugarri gora egitea.2


1. GIPUZKOAKO HIGIEZINEN MERKATUAREN DINAMISMOA ERAIKUNTZA-JARDUERA.

Argi dago Gipuzkoako higiezinen merkatua lotu-loturik dagoela ekonomiaren koiunturarekin. Horrez gain, kontuan hartu behar dugu, tradizioz, etxebizitzaren merkatuaren bilakaerak ordezko izaera izan duela, etxebizitza librearen eraikuntzak aurrera egiten duen neurrian atzera egiten baitu babestutako etxebizitzaren
eraikuntzak eta alderantziz. Dena dela, Gipuzkoan,
aurreko grafikoetan azaltzen denez, 1997. urtetik hasitako eraikin berrien bolumena izugarri hazi da, 1997ko 3.348 etxebizitzetatik 1998ko 6.002ra pasatuz.

Hazkunde ikusgarri hori gertatzen den bitartean, ekonomian ere hazkundea handia da, urteko BPG batez beste % 4,5ean haziz. Aldi horretan, eraikuntzaren sektoreak hazkunde-tasa izugarri handia erdiesten du, % 6tik gora, etxebizitza librea eraikitzekopolitika ausart batean oinarrituta. Horrek 1998. urtean hasitako etxebizitza libre berrien kopurua 6.002koa izatea azaltzen du. Ordutik hona jarduera gutxituz edo mantsotuz doa
etengabe, nahiz eta zifra benetan ikusgarritan jarraitu (4.029 2000. urtean), eta sartuta gauden moteltze ekonomikoagatik pixkanaka-pixkanaka atzera egin dezan espero da.
1BBVAren Azterlanen Zerbitzuaren arabera, “diru beltza” dela eta, izandako higiezinen eskualdaketak guztien % 12 izan dira. EL PAÍS, 2001eko azaroaren 12koa.

2 Tasazio Sozietateak argitaratu berri duen txosten batean, Donostia, etxebizitza berrien prezioei dagokienez,
bigarren garestiena da, metro karratuaren prezioa 2.265 eurokoa ( 376.864 pezeta) izanik, Bartzelonaren ostean, berau garestiena izanik, 2.284 euroko ( 380.026 pezeta.) prezioarekin. EL PAIS, ostiralekoa, 2002ko urtarrilaren 4koa.
HAZKUNDE TASA HANDIEK ERAIKUNTZA JARDUERA BATEZ ERE ETXEBIZITZA LIBREEN SEGMENTUAN IZATEA EKARRI DUTE













1999. ETA 2000. URTEEN ARTEAN ETXEBIZITZA BABESTUAK 653 IZATETIK 1.142 IZATERA PASATU DIRA








GIPUZKOA EGUN 53 SUSTAPEN PUBLIKO DAUDE ABIAN


Beste alde batetik, hasitako etxebizitza babestuaren eta sozialaren bolumenak ere zifra garrantzitsuak eduki ditu, Eusko Jaurlaritzak eta toki-administrazioek egindako ahalegina dela medio. Ildo horretatik, 1999tik 2000ra artean etxebizitza libre berrian izandako jaitsiera babestutako etxebizitzen kopuruak konpentsatu du, 1999ko 653 etxebizitzetatik 2000. urteko 1.142ra pasatu da eta, hazkundea % 175 izanik. Zifra hori benetan ikusgarria da.

Bukatutako etxebizitzei buruzko grafikoak arestian aipatutako joera baieztatu besterik ez du egiten, bi urte inguruko kadentziarekin. Arrazoi horregatik erdietsi zen 2000. urtean aldi horretako zifrarik handiena. 1998an hasitako etxebizitzaren emaitza da. Aipatutako joeraren arabera etxebizitza librean jaitsiera bat gerta daiteke eta babestutako etxebizitzaren segmentuan, ordea,hazkunde bat izango da, 2000. urtean hasitako etxebizitzak direla eta.


2. ETXEBIZITZA PUBLIKOA GIPUZKOAN: ERAIKITZEN ARI DIREN PROMOZIOEN ANALISIA.

Aurreko epigrafean aipatutako etxebizitza publikoa sustatzeko jarduera etengabea, gaur egun, eraikitzen ari diren 52 promozioetan gauzatzen da eta, jarduketa-arlo zabala izanik, gaizkien dauden sektoreei etxebizitza eskuratzea erraztea du helburu.
 19. TAULA. GIPUZKOA, ABIAN DAUDEN ETXEBIZITZA PUBLIKOAREN PROMOZIOEN LABURPEN-TAULA, MOTAREN ARABERA.
 PROMOZIO-MOTA
ETXEBIZITZEN
KOPURUA
 BATEZ BESTEKO
AZALERA (M²-ETAN)
 BATEZ BESTEKO
PREZIOA
ERRESERBA
<35 URTE*
 ITUNDUTAKO BOE
623
72
9.207.615
76
 ITUDUNTAKO SOZIALAK
346
78
10.921.968
0
 SOZIALAK ERREGIMEN PRIB.
162
72
6.342.988
74
 SOZIALAK ERREGIMEN PUB.
47
63
5.244.131
21
 TANTEOA
36
72
9.484.982
0
 GIPUZKOA
1.214
72
8.600.000
171
*35URTETIK BEHERAKOENTZAT ERRESERBATUTAKO ETXEBIZITZEN KOPURUA.
ITURRIA: EUSKO JAURLARITZA, LURRALDE ANTOLAMENDU, ETXEBIZITZA ETA INGURUGIRO SAILA

ETXEBIZITZEN BATEZ BESTEKO PREZIOA 8,6 MILIOI PEZETAKOA DA ETA BATEZ BESTAKO AZALERA 72M2-KOA

Aurreko tauletako datuetan ikus daitekeenez, 35 urtetik beherakoentzat erreserbatutako etxebizitzen kopurua 171koa da; hori, gutxi gorabehera, eskaintza guztiaren % 14 izanik. Batez besteko prezioa 8,6 milioi pezetakoa da eta batez besteko azalera 72 metro karratukoa. Eraikitzen ari diren promozioen xehetasuna ondorengo tauletan jaso dira:
 20. TAULA. ABIAN DAUDEN ETXEBIZITZA PUBLIKOAREN PROMOZIOAK GIPUZKOAN
 HERRIA
 PROMOZIO MOTA
 Etxebizitzen
kopurua
BATEZ BESTEKO
AZALEA
 (M²)
PREZIOA
Gutxienezko
LAGS
Gehienezko
LAGS
Erreserba
<35 URTE
 Azkoitia
 Tanteoa
1
66
6.500.000
0
5,5
---
 Beasain
 Sozialak Erreg. publikoan
24
75
6.251.153
0,65
2,5
13
 Donostia
 Itundutako BOE
90
66
8.318.179
1,7
5,5
---
 Donostia
 Itundutako BOE
118
88
11.095.145
1,7
5,5
---
 Donostia
 Itundutako BOE
14
90
11.349.315
1,7
5,5
---
 Donostia
 Tanteoa
5
59
10.163.964
---
---
---
 Donostia
 Tanteoa
4
83
15.107.408
1,7
5,5
---
 Donostia
 Tanteoa
1
51
4.240.671
1,7
2,5
---
 Donostia
 Tanteoa
2
85
7.278.312
1,7
2,5
---
 Donostia
 Tanteoa
2
53
9.229.476
0
5,5
---
 Donostia
 Tanteoa
6
66
12.596.575
0
5,5
---
 Donostia
 Tanteoa
5
89
1.645.521
0
5,5
---
 Donostia
 Itundutako BOE
10
69
10.165.791
0
5,5
---
 Donostia
 Itundutako BOE
86
88
12.126.573
0
5,5
---
 Hernani
 Itundutako BOE
4
44
5.877.357
1,7
5,5
---
 Hernani
 Itundutako BOE
72
61
8.147.134
1,7
5,5
---
 Hernani
 Itundutako BOE
108
81
9.943.116
1,7
5,5
---
 Hernani
 Sozialak Erreg. pribatuan
16
65
6.082.801
1,7
3,5
---
 Hernani
 Sozialak Erreg. pribatuan
24
89
8.273.791
1,7
3,5
---
 Ibarra
 Itundutako BOE
30
84
9.631.486
0
5,5
17
 Ibarra
 Sozialak Erreg. pribatuan
9
88
8.469.919
---
---
---
 Ibarra
 Itundutako sozialak
15
77
9.608.297
---
---
---
 Ibarra
 Sozialak Erreg. pribatuan
24
69
6.088.482
1,7
3,5
13
 Irún
 Tanteoa
1
43
6.727.944
0
5,5
---
 Irún
 Itundutako sozialak
67
79
11.986.226
---
---
---
 Irún
 Itundutako sozialak
98
77
11.591.261
---
---
---
 Irún
 Tanteoa
2
70
6.005.987
1,7
2,5
---
 Irún
 Itundutako sozialak
120
80
12.016.027
---
---
---
 Lazkao
 Itundutako sozialak
16
84
11.554.555
---
---
---
 Legazpi
 Tanteoa
1
79
9.150.000
0
5,5
---
 Legorreta
 Itundutako sozialak
30
70
8.775.440
---
---
---
 Lezo
 Itundutako BOE
21
55
6.272.115
0
5,5
---
 Lezo
 Itundutako BOE
34
77
8.861.477
0
5,5
37
 Lezo
 Itundutako BOE
4
87
10.120.087
0
5,5
---
 Lezo
 Sozialak Erreg. pribatuan
2
39
2.918.287
1,7
5,5
---
 Lezo
 Sozialak Erreg. pribatuan
11
60
4.540.963
1,7
5,5
22
 Lezo
 Sozialak Erreg. pribatuan
16
76
5.737.267
1,7
5,5
---
 Lezo
 Sozialak Erreg. pribatuan
1
89
6.738.466
1,7
5,5
---
 Oiartzun
 Tanteoa
1
90
16.579.914
0
5,5
---
 Oiartzun
 Tanteoa
1
90
17.004.252
1,7
5,5
---
 Ordizia
 Sozialak Erreg. pribatuan
27
71
6.994.996
1,7
5,5
18
 Orio
 Sozialak Erreg. pribatuan
16
61
6.028.200
1,7
3,5
11
 Orio
 Sozialak Erreg. pribatuan
16
80
7.899.700
1,7
3,5
10
 Oñati
 Tanteoa
1
79
9.350.000
0
5,5
---
 Oñati
 Sozialak Erreg. publikoan
3
41
3.429.376
1,7
2,5
---
 Oñati
 Sozialak Erreg. publikoan
6
56
4.683.995
1,7
2,5
8
 Oñati
 Sozialak Erreg. publikoan
14
79
6.612.003