A continuación y a modo de síntesis diagnóstica, se van a exponer los principales aspectos que constituyen el eje central de la diagnosis realizada sobre los problemas de accesibilidad de los jóvenes a la vivienda en Gipuzkoa. 1. EL ESCENARIO JUVENIL: LOS PROBLEMAS DE ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA COMO CONDICIÓN PARA LA EMANCIPACIÓN El problema de accesibilidad de los jóvenes a la vivienda se inscribe en el contexto de las dificultades que tienen para poder emanciparse. En este sentido, el análisis realizado revela que el principal determinante de la emancipación de los jóvenes guipuzcoanos es el elevado precio de la vivienda, que hace casi imposible para la mayoría plantearse la compra o el alquiler de una vivienda hasta edades muy tardías. Este problema constituye, para el 90% el principal obstáculo para la emancipación, hecho que, por término medio, no se produce antes de los 29 años. Junto a este factor, aparecen también aspectos adicionales que condicionan la emancipación como los que a continuación se mencionan:   - prolongación del período de formación juvenil como medio eficiente de acceso al mercado laboral con mayores garantías de éxito. - situación de inestabilidad laboral y económica, producidas por efecto de la precariedad del mercado laboral. - aspiraciones relativas que tienen con respecto a los estándares de vida alcanzados en sus familias de origen y al nivel de expectativas profesionales alcanzado tras una dilatada trayectoria de formación. 2.TRANSFORMACIONES DEMOGRÁFICAS Y NECESIDAD DE VIVIENDA JUVENIL La necesidad de vivienda en Gipuzkoa está estrechamente relacionada con dos procesos que están afectando al comportamiento del mercado inmobiliario local: - La escasez de suelo urbanizable y el grado de consolidación urbanística que, en la mayoría de los municipios de Gipuzkoa, representa alrededor del 90% del suelo apto para construcción. - La irrupción de las cohortes demográficas comprendidas entre los 20 y 30 años que presionan sobre el mercado inmobiliario. Hay que destacar que, en la actualidad, el mercado inmobiliario está sufriendo los embates del “baby-boom”. Es previsible que el peso de estas cohortes vaya decreciendo paulatinamente en consonancia con la recesión demográfica habida desde 1975 en adelante. - Las estimaciones realizadas muestran que durante el lustro 2001-2006 será necesario construir 21.717 viviendas a una media de 4.300 viviendas/año. - Según los datos de Etxebide, el número de solicitudes de vivienda juvenil durante el año 2001 ha sido de 6.880, lo cual representa un 79,5% del total de la demanda. 3. CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA JUVENIL El perfil del demandante de vivienda viene definido por los rasgos siguientes:   - La edad media de los necesitados de vivienda se sitúa en torno a los 27 años de edad, momento en el que los jóvenes guipuzcoanos se plantean independizarse. - Más del 95% de los demandantes de vivienda se encuentran ocupados, aunque no llega al 50% el grupo de jóvenes que tienen contratos fijos, lo que indica su capacidad de asumir ciertos riesgos a pesar de su situación de inestabilidad laboral, contando en la mayoría de los casos con el respaldo de su pareja. - El deseo de independizarse es la motivación más fuerte de la demanda de vivienda. - Aunque los ingresos mensuales por término medio ascienden a 184.000 pesetas mensuales, más de un 30% no superan las 140.000 pesetas al mes. - La cantidad mensual media a la que podrían hacer frente en concepto de cuota de amortización ronda las 65.000 pesetas, y el precio medio máximo asumible de compra es de 16,7 millones de pesetas. Un 70% de la población necesitada de vivienda tiene una capacidad máxima de compra de 19 millones, por lo que no pueden acceder más que al mercado de vivienda protegida. - Las tres cuartas partes de los necesitados de acceso a vivienda afirman tener mucha o bastante necesidad, pero tan sólo la mitad, un 51%, considera probable acceder a una vivienda en los próximos dos años. - El 76% de los que tratan de acceder a nueva vivienda la buscan en el mismo municipio, expresando de esta forma un profundo sentido de radicación en función de la importancia que otorgan a sus redes sociales. La tipología de la vivienda necesitada tiene las siguientes características: - Los jóvenes se inclinan por una vivienda de 75m² aproximadamente, aunque casi un 50% demanda una vivienda de una superficie menor. Este hecho resulta de gran importancia a la hora de ofrecer a los jóvenes alternativas distintas a la vivienda existente. - La tendencia hacia el incremento progresivo de hogares unipersonales juveniles debe de ser tenida en cuenta a la hora de ofertar vivienda juvenil. - En cuanto al régimen de tenencia de la vivienda, también son amplia mayoría, el 80%, quienes quieren una vivienda en propiedad; realidad muy vinculada con el valor simbólico atribuido a la propiedad de la vivienda en nuestra cultura. - La opción de alquiler no goza de aceptación entre los jóvenes. Sólo un 3,6% estarían dispuestos a alquilar una vivienda, lo que no es de extrañar en un momento como el actual, en el que los altos precios de los alquileres y el abaratamiento de los préstamos hipotecarios desalientan esta opción, a no ser que se oferte a precios sensiblemente inferiores a los de mercado. 4. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA DE VIVIENDA La oferta de vivienda en Gipuzkoa ha sufrido sensibles variaciones durante el período 1994/2001, caracterizándose, no obstante, por presentar los rasgos siguientes:   - La vivienda libre, tanto en su versión nueva como usada constituye el activo principal del parque residencial guipuzcoano, representando aproximadamente el 80% de la oferta total. - La vivienda usada constituye un colchón auxiliar que, en parte, a pesar de la tendencia creciente al encarecimiento, amortigua la elevación de los precios, al ser una oferta auxiliar a la que la gente recurre debido fundamentalmente al activo que representa por su “valor de localización” en unos casos, y por la “relativa variedad” de la oferta en otros. - El segmento de vivienda protegida se ha mantenido constante a pesar de las dificultades derivadas del encarecimiento del suelo. - El mercado de viviendas de alquiler ha ido reduciéndose paulatinamente hasta tener un valor que podríamos denominar testimonial. - Las altas tasas de crecimiento económico de la economía vasca, y de la guipuzcoana en particular, han favorecido la expansión del mercado residencial de vivienda libre. - A pesar del aumento de la oferta de vivienda libre, éste no sólo no ha repercutido a la baja en los precios de la vivienda sino, por el contrario, ha tenido un alza espectacular. - El dinamismo del mercado inmobiliario guipuzcoano alcanza su máxima expresión a partir de 1997, momento en el que el volumen de obra nueva iniciada asciende de forma espectacular, pasando de las 3.348 viviendas en 1997 a las 6.002 en 1998, coincidiendo con un período de fuerte expansión económica. - A partir de 1997 la actividad va decreciendo ininterrumpidamente aunque se mantiene en cifras realmente elevadas, 4.029 en el año 2000; esperándose una reducción progresiva debido a la ralentización económica en la que estamos inmersos. - El relativo declive de la vivienda nueva libre producido entre 1999 y 2000 se ha visto compensado por un aumento de la vivienda protegida, que pasa de las 653 viviendas en 1999 a las 1.142 en el año 2000, lo cual supone un aumento del 175%. - Gipuzkoa cuenta actualmente con 52 promociones de vivienda pública en curso. El número de viviendas sujetas a la opción de “reserva para menores de 35 años” es de 171, lo cual representa aproximadamente el 14% de la oferta total y únicamente el 1‰ sobre el total de la población juvenil. El precio medio es de 8,6 millones y la superficie media es de 72 metros cuadrados. - La promoción de viviendas públicas para los jóvenes por comarcas es muy dispar, destacando Tolosaldea, Urola-Costa y Goierri con valores muy superiores a la media: 2.7, 2.8 y 1.9‰ respectivamente, mientras que Bajo Bidasoa o Bajo Deba tienen un carácter prácticamente testimonial. El precio de la vivienda ha experimentado un alza que ronda en torno al 45% en los dos últimos años, siendo en este momento Donostia - San Sebastián la segunda capital más cara del Estado Español, después de Barcelona. Gipuzkoa es, a su vez, el territorio histórico más caro de la C.A.P.V. El precio medio de una vivienda libre nueva de 90 m² es de 36 millones de pesetas aproximadamente, según el último informe de la Sociedad de Tasación.