La elaboración de estrategias de futuro para los jóvenes requiere ponerse en el lugar de ellos, conocer sus necesidades y expectativas, comprendiendo que sus demandas, al fin y a la postre, son fruto de la realidad social que están viviendo. Desde este punto de vista, los representantes de las organizaciones juveniles guipuzcoanas insisten en afirmar que la primera acción de cualquier política
pública dirigida a resolver el problema de accesibilidad juvenil a la vivienda, tiene que ir precedido de un conocimiento en profundidad de la situación de los jóvenes y de sus demandas, insistiendo en que la mayor parte de las veces estas realidades se dan por supuestas para toda la juventud,y olvidando, al mismo tiempo, que en este segmento de población existen diferencias significativas
en función de variables como: la edad, la adscripción social y geográfica, la movilidad laboral y las posibilidades económicas.

Pero, junto a estos factores determinantes de la demanda, las estrategias de futuro para los jóvenes tienen que ir dirigidas a reforzar la vivienda como bien social y a reducir los efectos negativos producidos por las rigideces del mercado inmobiliario y de las políticas de suelo. En este sentido, las políticas públicas de accesibilidad a la vivienda orientadas a los jóvenes deben estar guiadas por los siguientes criterios:

	*Integración,* lo que supone favorecer la inserción del joven dentro del entorno convivencial o laboral, huyendo de la creación de hábitat aislados que contribuyan a aumentar la segregación social. Equidad, que implica el diseño de actuaciones públicas dirigidas a corregir o a reducir las desigualdades de acceso que genera el mercado en los segmentos más desfavorecidos,atendiendo de forma particular a la problemática juvenil como grupo de alta vulnerabilidad. Versatilidad, lo que requiere adecuar las actuaciones al territorio, de forma que no necesariamente todas sean extrapolables a partir de módulos estándars de actuación, sino adaptándolas a cada problemática específica. Diversificación de la oferta y de las líneas de actuación ante la complejidad de las situaciones que se presentan, de forma que el abanico de atención sea amplio, tanto en relación a la demanda expresa o implícita, como en relación a los perfiles socioculturales o socioeconómicos de los destinatarios. Participación de los destinatarios, tratando de implicar a los propios jóvenes tanto en el diseño de políticas de vivienda en función de las necesidades expresadas como en la posterior adjudicación y venta. Sostenibilidad, no se puede olvidar que una política de vivienda no se realiza en el aire, sino apoyándose en políticas de suelo que tengan en cuenta éste, no sólo como un recurso económico a explotar, sino como un legado a preservar por generaciones. En este sentido, muchas actuaciones de viviendas, incluso públicas, chocan con políticas territoriales cuanto menos dudosas, ya que las nuevas promociones se construyen en espacios que podrían ser utilizados para usos alternativos más acordes con un criterio de sostenibilidad.

De cualquier manera, el análisis de los datos muestra que la accesibilidad a la vivienda no es un “problema de jóvenes” en sentido estricto, sino de vulnerabilidad social, donde los jóvenes, junto con otros colectivos desgraciadamente, tienen un papel estelar, tanto entérminos cuantitativos (no podemos olvidar que cerca del 80% de los que demandan viviendas tienen menos de 35 años), como cualitativos, al ser los más afectados por la precariedad laboral y estar en peores condiciones a la hora de acceder el mercado inmobiliario.

Dado los condicionamientos reales en los que se enmarca el problema de la vivienda, una política eficaz no es aquélla que plantea objetivos inalcanzables, por muy legítimos que éstos sean, sino la que se mueve en ese margen estrecho conformado, por una parte, por las oportunidades otorgadas a través de la política urbanística y de vivienda en aras a alcanzar los objetivos deseados y, por la otra, por su adecuación a las sinergias ofrecidas por el mercado. Aquí adquieren mucha importancia la idoneidad y efectividad de los instrumentos de gestión, dada la existencia de factores concomitantes como: disponibilidad de suelo, estructura de la propiedad, e incluso, aspectos tan subjetivos como la cultura de la vivienda, que pueden hipotecar definitivamente el logro de los objetivos. Así, por ejemplo, muchas veces es más efectivo acudir a una enajenación a precio pactado que a una expropiación, a pesar de la legitimidad de ésta, por mucho que la operación se encarezca. Idénticamente, ya hemos visto cómo a pesar de los intentos loables de impulsar la vivienda en alquiler, ésta no ha funcionado de forma totalmente satisfactoria debido a la propia dinámica del mercado de alquileres en relación a la propiedad. Lo mismo ha sucedido en las políticas de vivienda protegida, donde los costes de construcción han condicionado en la práctica la efectividad de las mismas. Quiere esto decir, que una política de viviendas progresista no es aquélla que plantea objetivos ambiciosos sin más, sino la que es capaz de implementarlos
estratégicamente a partir de las posibilidades ofrecidas por el mercado. La histo-ria del urbanismo está llena de proyecto impecables que jamás se realizaron, precisamente por no tener en cuenta este aspecto.

En este contexto, es precisamente donde hay que situar las dificultades reales a la hora de abordar una política de vivienda dirigida a los jóvenes. Las dificultades radican en el estrecho margen en el que se mueve, dada la capacidad limitada de promoción directa que tiene la administración, teniendo que actuar tratando de mantener un equilibrio entre objetivos que son de por sí contradictorios: garantizar una tasa de beneficios razonable que haga atractiva la intervención de los operadores privados en la promoción de vivienda protegida y, al mismo tiempo,
atender las necesidades sociales de los grupos más vulnerables, entre los cuales se encuentran los jóvenes o, al menos, ciertos sectores de éstos. Esta divergencia de intereses contradictorios en sí mismos explica el por qué las promociones de vivienda pública no están exentas de las tensiones que sacuden al mercado inmobiliario y que se expresan en las concomitancias que afectan a ambos segmentos de la vivienda.

En este marco, tal como se ha dicho anteriormente, siendo conscientes de que no se puede hablar de una política de vivienda para los jóvenes, como tampoco tendría sentido hablar de una política de vivienda para la tercera edad, sino para aquellos jóvenes que no tienen posibilidades de acceso ni recursos económicos para acudir al mercado, no cabe duda que las posibles estrategias a adoptar en el caso de Gipuzkoa pueden ser de diverso signo y exigen una mentalidad un
tanto imaginativa que es preciso despertar.

No obstante, antes de detallar las posibles estrategias a adoptar en el caso guipuzcoano, no se puede olvidar que la eficacia de las mismas depende enteramente de las posibilidades reales de ser llevadas a cabo. En este sentido, la política de viviendas para los jóvenes, al igual que para cualquier otro sector desfavorecido, está condicionada por el control efectivo del suelo por parte
de la administración, tanto local como autonómica. No es extraño que la Ley del Suelo hiciera especial hincapié en desarrollar instrumentos efectivos para la adquisición de Patrimonio Municipal de Suelo. Dicho de otra forma más sencilla, si no hay suelo a precios razonables para promover políticas de vivienda protegida bien de forma directa o a través de intermediarios, poca efectividad tendrán éstas. Desde nuestro punto de vista, es ésta la condición de partida que hipoteca de hecho la eficacia de las políticas de vivienda en escena.Haciendo tabla rasa y dando por supuesto este escenario, las propuestas que a continuación se recogen están divididas en tres grupos atendiendo a la naturaleza del tipo de las ctividades involucradas. En este sentido, se han distinguido tres tipos de actividades: de análisis y exploración, de diseño y promoción, y de gestión.

1. NECESIDAD DE CONOCER EN DETALLE LA DEMANDA JUVENIL DE VIVIENDA, DE LO MACRO A LO MICRO

Es evidente que la solución al problema de la vivienda de los jóvenes requiere de un conocimiento en detalle, dado que ni todos los jóvenes son iguales, ni la problemática es la misma en todos los municipios. Por esta razón, se echa en falta la necesidad de descender al ámbito de lo local, para conocer in situ la demanda efectiva de los jóvenes, de sus propuestas y alternativas, en aras a impulsar posteriormente políticas efectivas de vivienda.

De hecho, existen precedentes en esta dirección. Así, en la redacción del avance de las DOT se contemplaba la posibilidad de potenciar desarrollos residenciales para la Tercera Edad en algunos municipios de la C.A.P.V. Al margen de la adecuación o no de este tipo de propuestas, pueden constituir un precedente para ir explorando nuevas alternativas en relación a los jóvenes.

Desde nuestro punto de vista, las estimaciones de demanda a nivel global no solucionan el problema que requiere un tratamiento en detalle, dado que, por una parte, es necesario conocer las diversidades de públicos objetivos existentes y, por la otra, el escenario que presentan los municipios es muy diferente. No es lo mismo un municipio que está presionado por crecimientos residenciales sostenidos en las últimas décadas, que otro que está en recesión o cuando menos
en situación de estancamiento.

En este sentido, pueden explorarse diversas posibilidades a la hora de realizar una estimación en detalle de las necesidades de vivienda juvenil, pero, desde nuestro punto de vista el término Area Funcional establecido por las D.O.T., puede ser un buen punto de partida para una exploración real de las necesidades de los jóvenes y llevar adelante una planificación coordinada, dado que se trata de un concepto supramunicipal que permite combinar la preferencia expresada por vivir en un radio de acción determinado con un cierto grado de movilidad espacial.

En definitiva, con esta propuesta no se pretende confinar a los jóvenes a aquellos municipios adonde nadie quiere ir, pero, sí creemos que una política decidida de dinamización residencial orientada a gente joven puede ser un gran elemento de revitalización urbanística.

2. NECESIDAD DE POTENCIAR HÁBITATS ALTERNATIVOS EN CONSONANCIA CON ESTILOS DE VIDA JUVENILES

Un análisis cualitativo de la demanda juvenil puede poner de manifiesto la diversidad de estilos de vida emergentes, donde la transitoriedad, movilidad y valores concomitantes puedan dar lugar a la búsqueda de hábitats alternativos que permitan, si no solucionar, sí paliar la necesidad de vivienda juvenil.

Experiencias como la que se está llevando a cabo por el Ayuntamiento de Donostia –San Sebastián construyendo alojamientos en áreas calificadas para equipamientos, son un botón de muestra de las posibilidades abiertas por el planeamiento, que deben seguir potenciándose aunque no constituyan, ni lo pretenden, añadiríamos, una solución definitiva al problema de la vivienda
juvenil.

Es evidente que la plasticidad que los itinerarios juveniles tienen, al menos durante un período 54determinado, constituyen la base para este tipo de actuaciones. El carácter temporal, rotatorio de estos hábitats cubren las necesidades de alojamiento durante un período determinado, y sirven de puente durante una etapa de la vida, hasta decidir incorporarse definitivamente al mercado inmobiliario, una vez que se ha encontrado la estabilidad necesaria. Este tipo de actuaciones son especialmente recomendadas en municipios de un cierto tamaño demográfico.

3. INCENTIVACIÓN DE UNA POLÍTICA DE ACCESO ESPECIALMENTE EN ÁREAS EN DECLIVE

Tal como se ha dicho a lo largo del informe, se está produciendo un cierto relevo generacional en áreas, como algunos cascos viejos, que tienen ciertos síntomas de degradación y que sirven de refugio a los jóvenes por el hecho del menor valor de la vivienda. Extendiendo esta lógica hacia otras áreas, cabría la posibilidad de incentivar la adquisición y empadronamiento en áreas sujetas a rehabilitación, mediante un tratamiento favorable, bien vía subvención, o bien desgravación
a los menores de 35 años. Existen algunos precedentes en este sentido que pueden servir de base para impulsar políticas de recuperación de áreas afectadas por signos de recesión demográfica.

Estas áreas pueden sentir los efectos beneficiosos de un relevo generacional, si además se impulsan estas políticas de accesibilidad con políticas complementarias de equipamientos que refuercen este proceso. El éxito de experiencias orientadas a la descentralización de equipamientos culturales insertándolos en los cascos viejos, o al aprovechamiento de viejos equipamientos en desuso para actividades juveniles llevadas a cabo en distintas ciudades fuera del País Vasco, son un buen exponente.

4. LA VIVIENDA VACÍA, UN RECURSO A UTILIZAR

A lo largo del informe se ha hecho hincapié en la importancia que tiene la vivienda vacía como un recurso que proporciona un margen de maniobra a las políticas de vivienda actuales, y que, por distintas razones, entre ellas la complejidad de su gestión, ha pasado como de puntillas a lo largo de los últimos años. Es más, nos atreveríamos a decir que el propio intento de cifrarlas exactamente ha levantado una cierta polvareda.

Sin embargo, siendo conscientes de estas limitaciones, la realidad del País Vasco y de Gipuzkoa en particular, muestra la necesidad de abordar con valentía este problema. En un contexto de escasez de suelo, de alto grado de consolidación urbanística, y sobre todo, con la urgencia de acometer políticas de vivienda sostenibles basadas en un planteamiento razonable del suelo, es necesario explorar esta vía para conocer exactamente su potencialidad, a fin de evitar las controversias derivadas el enorme decalage existente entre las viviendas vacías censadas y las reales.

Se nos hace absolutamente inviable una política intensiva de construcción de vivienda nueva al precio de hipotecar determinados espacios que deben ser preservados para otro tipo de usos. Esto es más grave en un contexto de recesión demográfica como el actual y con una tasa aproximada de desocupación residencial del 12%.

Es evidente que la apelación a la vivienda vacía genera una cierto rechazo, en la medida que parece preconizar una especie “abolición de la propiedad privada”. Nada más lejos de la realidad. Pero, de la misma forma que el urbanismo se ha ido dotando de instrumentos jurídicos en areas a defender una visión del suelo como un recurso colectivo, ninguno aceptaríamos hoy una concepción del derecho de propiedad como la de hace cien años. De la misma forma habría que proceder en el caso de la vivienda.

Consecuentemente, se trata de incentivar o penalizar, según se mire, a través de distintos de medidas: subvención o ayudas a los compradores o a posibles arrendatarios y, por el contrario, de penalización fiscal para aquellos que, por distintas razones, retienen vivienda de forma injustificada. La diversidad y complejidad de las situaciones deberá exigir una cierta dosis de imaginación legislativa. Lo principal es que un volumen importante de vivienda vacía retenida
aflore al mercado y, de este modo, pueda hacerse una política de choque que contrarreste la creciente subida de los precios en un mercado fuertemente especulativo. Lo que no es de recibo es que la satisfacción de las necesidades de vivienda suponga una hipoteca para las generaciones venideras debido a una política “insensata” de crecimientos incontrolados.

Obviamente, a partir de los dicho anteriormente, se desprende que el afloramiento de la vivienda vacía no debe concebirse como una política para jóvenes. Pero no cabe ninguna duda de que puede ser un mecanismo que permita el acceso de éstos a la vivienda, más si cabe, cuando lo jóvenes se vean favorecidos por políticas complementarias de subvención.

5. LOS ALQUILERES SUBVENCIONADOS COMO FORMA DE FLEXIBILIZAR EL PROBLEMA DE LA ACCESIBILIDAD

Ya se ha insistido convenientemente en la rigidez del mercado inmobiliario centrado casi exclusivamente en la cultura de la propiedad; aspecto éste que se ha visto favorecido por la transformación operada en los últimos años en los instrumentos financieros en escena. Asimismo, ha quedado patente el alcance limitado del mercado de alquileres, al no poder competir con la ventaja que supone un abaratamiento progresivo de los tipos de interés, que inclina a los demandantes
a optar por la compra, que siempre tiene la ventaja de la patrimonialización del bien inmobiliario en un contexto en el que, desde el punto de vista de la economía familiar, no existen diferencias perceptibles entre destinar a pagar la cuota de amortización mensual del crédito hipotecario o al pago del alquiler.

A pesar de los instrumentos y de la diversidad de ayudas tanto para la adquisición de vivienda para arrendamiento como para arrendamiento protegido, lo cierto es que la oferta de este tipo de viviendas es relativamente precaria, tal y como se puede comprobar en las promociones actualmente en curso.

Sin embargo, creemos que no se puede despreciar la potencialidad de este segmento de la vivienda. Tal y como se ha visto en otros países, existe mucho margen de maniobra a la hora de incrementar la oferta de vivienda en alquiler, el problema es cómo y en qué condiciones.

Desde la perspectiva de los jóvenes, entendemos que debe actuarse en dos direcciones: en la vivienda nueva, promoviendo la vivienda de alquiler con opción a compra, y en la vivienda usada, promoviendo una política de alquiler subvencionado que, por una parte, no menoscabe las expectativas del arrendador de obtener unos rendimientos razonables en relación al mercado y, por la otra, incentive al arrendatario a alquilar una vivienda, al menos durante un período de-terminado de su vida. El programa ALOKABIDE puesto en marcha por el Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián a través del Patronato Municipal de Vivienda, puede ser un buen botón de muestra de este tipo de políticas.

Obviamente, una política de alquileres subvencionados tiene un alcance limitado debido al coste de la operación. Consecuentemente, no es una panacea que va a solucionar el problema de la vivienda de los jóvenes, pero sí puede constituir un verdadero acicate para muchos propietarios que, con las garantías necesarias, estarían a dispuestos a poner su vivienda en alquiler.

6. INCENTIVAR LOS MÓDULOS DE RESERVA PARA MENORES DE 35 AÑOS EN LAS PROMOCIONES DE VIVIENDA SOCIAL PROTEGIDA Y SOCIAL

Se trata de una medida puntual, de un eslabón más dentro de una política general de discriminación positiva potestativo de la Administración que, junto con las anteriores, pueden crear un marco favorable para la ampliación de la oferta de vivienda a los jóvenes.

Ya se ha visto en el caso de las promociones de Gipuzkoa que se ha echado mano de esta facultad en pocas ocasiones. En cualquier caso, tal como nosotros la concebimos, se trata más de una medida de discriminación positiva dentro de un elenco de medidas tendentes a favorecer a aquellos colectivos considerados más vulnerables, y no tanto de apoyar políticas indiscriminadas en base a la edad, sexo o similares. Lo que sucede es que se da una estrecha afinidad entre el hecho de ser joven, el grado de precariedad laboral que padecen, y las dificultades para acceder a la vivienda. Dentro de este esquema general hay que entender el tipo de medidas como la arriba propuesta.

En cualquier caso, las enormes diferencias existentes a la hora de considerar la importancia de los módulos de reserva para menores de 35 años en las distintas promociones en curso, también son un indicador del grado de sensibilidad existente entre las distintas administraciones locales.

7. REVISAR LOS MECANÍSMOS DE ACCESO AL CREDITO HIPOTECARIO

A pesar de la flexibilización y abaratamiento de los créditos hipotecarios, no cabe duda que el acceso a ellos está profundamente condicionado por el mercado de trabajo, donde la estabilidad laboral sigue siendo condición “sine qua non” para su adjudicación. Es claro que muchos jóvenes se ven impedidos de acceder a las instituciones financieras por el hecho de no poder presentar “una hoja de servicios” de acuerdo con las exigencias de las instituciones de crédito privadas,
al carecer de un contrato de trabajo fijo que respalde la concesión del crédito. Normalmente, tal y como los propios responsables de las instituciones privadas reconocen en algunas entrevistas realizadas: “la falta de un contrato fijo, suele ser el factor más difícil de superar por parte de los jóvenes y, aunque existen familiares que avalan en ciertas ocasiones las operaciones, a las instituciones financieras no les gustan este tipo de operaciones porque supone actuar contra sus padres o familiares que, por otra parte, suelen ser clientes de la propia institución y que, además, genera situaciones de fuerte desasosiego para los responsables de las instituciones financieras”.

Entendemos que una forma de desbloquear este callejón sin salida es, revisando en la medida de lo posible las garantías exigidas de acceso a los créditos hipotecarios. Creemos que es posible actuar en una doble dirección considerando nuevas garantías adicionales. En este sentido, proponemos que, ante la falta de un contrato fijo, se considere el itinerario laboral del joven, entendido éste como la capacidad de empleabilidad en un período determinado, y que sea considerado
como garantía suficiente para respaldar su solicitud, actuando las instituciones públicas como garantes subsidiarios ante las instituciones financieras; o complementariamente, proponemos abrir una especie de línea de crédito especial en una institución pública que facilite directamente los créditos a las personas demandantes.

Nos consta que existen precedentes, y de hecho alguna institución de ahorro ya está considerando esta posibilidad. Creemos además que tendría un gran atractivo ya que no se puede olvidar que el crédito hipotecario constituye el gasto más importante que realiza una persona a lo largo de su vida y, al mismo tiempo, es una fuente de negocio y de fidelidades adicionales en términos económicos.

8. FLEXIBILIZAR LA OFERTA DE VIVIENDA NUEVA CONSTRUIDA REDUCIENDO EL TAMAÑO

En relación a la vivienda nueva en el mercado libre, se ha hablado mucho de la necesidad de reducir el tamaño constructivo, no sólo como un mecanismo de ajuste a la reducción de los hogares, sino sobre todo, como una posibilidad efectiva para reducir el precio final de la vivienda, dado el impacto del precio del suelo sobre la misma.

Los datos aportados muestran un claro desajuste entre la oferta y la demanda, de tal forma que mientras existe un excedente en viviendas de 90 m² y superiores; en tanto que en el caso de las viviendas entre 60 y 75 m² ocurre absolutamente lo contrario. Parece evidente que, dado los precios prohibitivos del mercado, el único margen de maniobra existente dentro del segmento de vivienda nueva libre es reducir el tamaño, de cualquier manera. A pesar de ello su eficacia es bastante limitada, dado que el precio medio de una vivienda de este tamaño en el mercado libre ronda en torno a los 30 millones de pesetas, cifra realmente impensable para tres cuartas partes de la población.

Para finalizar, queremos señalar que el elenco de medidas propuestas ni son las únicas ni constituyen una especie de panacea para solucionar el problema, no sólo de la vivienda joven que nos ocupa, sino en general. Suponemos que queda patente que todas las medidas anteriores, excepto la última, pasan por la necesidad de potenciar y de aumentar la intervención pública en la promoción directa e indirecta de viviendas. Es una obviedad y hemos dado por supuesto que no existe solución al problema de la vivienda sin el decidido apoyo de la Administración, tanto a escala de la C.A.P.V. como local. Experiencias de coordinación como la existente entre el Patronato Municipal de Vivienda del Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián, y Etxebide dependiente de la Consejería de Vivienda y Asuntos Sociales son absolutamente necesarias para lograr una política de vivienda integrada que evite las disfunciones propias de
la actuación por separado y que han generado, tal y como algunos entrevistados han manifestado,un cierto desconcierto entre los posibles beneficiarios.

En definitiva, el problema de la vivienda no es un problema de jóvenes, sino de vulnerabilidad social, donde los jóvenes tienen un rol importante. No podemos olvidar que una política razonable es aquélla que trata de enfrentarse a la incertidumbre del futuro estableciendo directrices que permitan diseñar un horizonte abierto en el que las sucesivas generaciones puedan ser artífices de su propio destino. Si esto es importante en todos los ámbitos de la vida, lo es mucho más en temas como el que nos ocupa, donde por desgracia las equivocaciones suelen ser irreversibles durante generaciones. Quizás la política de vivienda debería inspirarse en aquel viejo concepto de “habitar” entendido como la materialización más sublime de las experiencias íntimas y relacionales de los seres humanos, y no tanto como una expresión de prestigio y de status de la cual
no acabamos de desprendernos, pero esto es harina de otro costal y merece un estudio aparte.

Universidad de Deusto
Febrero de 2002